【麻布十番戦況図】三井vs住友。三田綱町と元麻布、二大デベロッパーが築いてきた高級住宅の系譜
更新日：2 日前
麻布十番駅から東へ歩くと、ほとんど隣り合うように二つのタワーマンションが現れる。
シティタワー麻布十番。
そして、
パークコート麻布十番ザ タワー。
住友不動産と三井不動産レジデンシャル。
日本を代表する二大デベロッパーが、2009年、2010年とほぼ同時期に同じ三田一丁目で大型タワーマンションを完成させた。
しかし、両社の「麻布・三田での戦い」を語るなら、この2棟から始めるだけでは少し足りない。
少し坂を上れば、三井にはパークマンション三田綱町 ザ フォレストがある。
その近くには、2025年に竣工し、不動産業界の話題をさらった三田ガーデンヒルズがある。
反対に元麻布へ向かえば、住友にはグランドヒルズ元麻布がある。
さらに三井側には、そのはるか以前から綱町三井倶楽部と三田綱町パークマンションという歴史がある。
そして今。
麻布十番駅徒歩2分の場所では、三井不動産レジデンシャルを中心とする新たな1,342戸、「パークコート麻布十番東京」が動き始めている。
一方、住友も決して静観しているわけではない。
麻布十番から六本木方向へ視線を移せば、森ビルと住友不動産が参画する日本最大級の再開発、「六本木五丁目西地区第一種市街地再開発事業」が進んでいる。
麻布十番周辺を歩いて見えてくるのは、一棟ごとのマンション比較ではない。
三井と住友が、何十年もの時間をかけて「東京の高級住宅とは何か」をそれぞれの方法で表現してきた歴史である。
この戦いは、2009年から始まったわけではない
三井にとって、三田綱町は特別な場所である。
その歴史を遡ると、1913年。現在の三田二丁目に、三井家の迎賓館として「綱町三井別邸」が完成した。
現在の綱町三井倶楽部である。
設計を手掛けたのは、鹿鳴館やニコライ堂などで知られるジョサイア・コンドル。
現在も三井グループの迎賓館として利用されている。
つまり三田綱町と三井の関係は、マンション分譲が始まるはるか以前から続いている。
そう考えると、「三田綱町は三井のお膝元」と表現したくなる理由も見えてくる。
1971年。「空に住む」を三井がつくった
それから約60年。1971年に三井不動産が完成させたのが、三田綱町パークマンションである。
三井不動産自身が、同社の住宅事業史の中で重要な一棟として位置付けているマンションだ。
当時としては画期的な高層住宅で、高さや眺望そのものを住宅価値にするという考え方を、早い段階から取り入れた建物であった。
現在では、タワーマンションから東京タワーや都心の夜景を眺めることに特別な驚きはない。
しかし50年以上前に、この三田綱町で「上に住むこと」に価値を見出していた。
現在の高級タワーマンション文化の源流を考える上でも、非常に興味深い存在である。
そして「パークマンション三田綱町 ザ フォレスト」
それから約45年。三井は再び三田綱町で、一つの答えを出す。
パークマンション三田綱町 ザ フォレスト。
地上11階。敷地約6,150㎡。
総戸数97戸。
三井不動産レジデンシャルの最高級ブランド「パークマンション」である。
興味深いのは、1971年の三田綱町パークマンションとは全く違うことだ。
かつては「高さ」に挑戦した三井が、ザ フォレストではむしろ、低層・緑・静寂・プライバシーを追求した。
高さ約7mのゲート。長いアプローチ。広大な庭園。
そしてすぐ近くには綱町三井倶楽部。
同じ三田綱町で、1971年には「空」。そしてザ フォレストでは「森」。
時代によって高級住宅の答えを変えながらも、この土地で三井が住宅を作り続けてきたこと自体が面白いところである。
そして2025年、業界の話題をさらった「三田ガーデンヒルズ」
三井の三田・麻布における住宅史を語るうえで、もう一つ絶対に外せない存在がある。
三田ガーデンヒルズ。
2025年3月に竣工した、総戸数1,002戸の巨大プロジェクトである。
開発したのは三井不動産レジデンシャルと三菱地所レジデンス。
敷地面積は約25,000㎡。
旧逓信省簡易保険局庁舎跡地という希少な土地に、複数の住宅棟を中庭を囲むように配置した、都心では極めて珍しい大規模ゲーテッドレジデンスだ。
注目を集めたのが「ガーデンヒルズ」という名前である。
三井不動産グループと三菱地所グループが共同で「ガーデンヒルズ」を開発するのは、広尾ガーデンヒルズ以来38年ぶり。
しかも物件の南側には、三井グループの迎賓館である綱町三井倶楽部がある。
三田ガーデンヒルズもまた、三田綱町と三井の長い歴史の延長線上にあるプロジェクトと見ることができる。
しかし、この物件が業界で大きな話題をさらった理由は、歴史や規模だけではない。
市場を驚かせた「坪単価」
2023年に始まった第1期販売。
第1期1次では321戸が販売され、価格は2億3,100万円〜45億円。最高価格は、実に45億円であった。
最高額住戸は専有面積376㎡超。単純計算すると、坪単価は約3,950万円。
もはや一般的な高級マンションという言葉だけでは説明しにくい水準である。
物件全体でも、販売時には平均坪単価約1,300万円とも報じられた。
それでも販売は好調で、第1期1次は平均倍率約2.5倍で完売したとされる。
つまり三田ガーデンヒルズは、「こんな価格で本当に売れるのか」という業界の疑問に対して、市場が「売れる」と答えた物件でもあった。
それまで東京の高級住宅市場では、「坪1,000万円」という数字が一つの大きな壁として意識されていた。
しかし三田ガーデンヒルズは、そのさらに先にある、坪1,500万円、坪2,000万円、そして坪3,000万円を超える世界が現実に成立し得ることを示した。
竣工後の二次流通も、さらに驚く価格へ
三田ガーデンヒルズのすごさは、新築時だけではない。
竣工後の二次流通市場でも、非常に高い価格が形成されている。
成約事例では、住戸によって坪単価1,000万円台後半から2,000万円台後半に達するものも見られるようになった。
さらに売出市場では、坪3,000万円台後半から4,000万円を超える水準まで登場している。
2026年10月現在、パークマンション棟では、163㎡台・21億円超という売出住戸も確認できる。
単純計算すると、坪単価は4,000万円を超える水準である。
もちろん、これは成約価格ではなく売出価格だ。
それでも、「坪4,000万円を超える価格をつけて市場に出せる」という事実自体が、現在の三田・麻布の最高級住宅市場がどこまで上昇したのかを象徴している。
三田ガーデンヒルズの中には「PARK MANSION」まである
さらに象徴的なのが、三田ガーデンヒルズ パークマンションである。
三田ガーデンヒルズの中でも最高峰に位置付けられる棟で、総戸数176戸。
1,002戸という巨大プロジェクトの中に、三井不動産レジデンシャル最高級ブランドの「PARK MANSION」を組み込んだ構成だ。
ここが非常に重要である。
三井は三田綱町で、パークマンション三田綱町 ザ フォレストをつくった。
そしてその近くで今度は、1,002戸の三田ガーデンヒルズの中に、176戸のパークマンション棟をつくった。
低層・少戸数の最高級邸宅から、1,000戸規模の巨大ゲーテッドコミュニティまで。
三井は同じ三田・麻布エリアで、「高級住宅」の答えを一つに固定していない。
三田ガーデンヒルズは、その系譜の中でも、東京の高級マンションに対する価格観そのものを変えたプロジェクトとして記憶される可能性がある。
一方、住友が元麻布で出した答え
三井の三田綱町に対し、住友不動産側で注目したいのが、グランドヒルズ元麻布である。
2018年竣工。地上5階・地下1階。総戸数はわずか32戸。
「グランドヒルズ」は住友不動産の最高級住宅を象徴するブランドの一つだ。
面白いのは、住友が元麻布で選んだのは「高さ」ではなかったことだ。
元麻布の斜面地に、わずか5階。
外構には周辺の街並みに見られる石垣の要素を取り込み、建物のボリュームを抑えながら、歴史ある元麻布の景観との連続性を意識した設計になっている。
シティタワーで超高層を得意とする住友が、元麻布では32戸の低層邸宅をつくる。
ここにも、土地によって高級住宅の答えを変えるデベロッパーの考え方が表れている。
そして2009年、両社は麻布十番で正面衝突する
低層邸宅だけを見れば、両社の違いはそれほど分かりやすくない。
しかし麻布十番駅東側へ降りると、その構図が一変する。
2009年5月、住友不動産がシティタワー麻布十番を完成させた。
地上38階・地下2階。総戸数502戸。麻布十番駅徒歩4分である。
そして翌2010年5月、すぐ隣に三井不動産レジデンシャルなどによるパークコート麻布十番ザ タワーが完成した。
地上36階・地下1階。総戸数440戸。麻布十番駅徒歩3分である。
つまり、38階・502戸の住友。その隣に、36階・440戸の三井。
これほど分かりやすい競合関係も珍しい。
16年以上経っても、両方が生き残っている
重要なのは、その後である。
通常、新築マンションは年月が経てば「築古」になっていく。
しかし2026年現在、この2棟はどちらも依然として麻布十番を代表する高額タワーとして市場に存在している。
億単位の住戸が日常的に売買市場へ出てくる。
築年数だけでは説明できない評価が、この2棟にはある。
16年以上経って、どちらか一方が市場から評価されなくなったわけではない。
むしろ両方が、それぞれのキャラクターを維持している。
この「両者生存」という事実こそ、最初の麻布十番戦線の結果なのかもしれない。
低層では「パークマンション vs グランドヒルズ」
高層では「パークコート vs シティタワー」
ここまでを整理すると、麻布十番周辺には非常にきれいな構図が見えてくる。
三井：最高級・低層邸宅＝パークマンション三田綱町 ザ フォレスト／都市型タワー＝パークコート麻布十番ザ タワー／大規模邸宅街区＝三田ガーデンヒルズ／次の一手＝パークコート麻布十番東京
住友：最高級・低層邸宅＝グランドヒルズ元麻布／都市型タワー＝シティタワー麻布十番／大規模邸宅街区＝該当なし／次の一手＝六本木五丁目西地区（森ビルと共同参画）
ただし、これは単純なブランド対決ではない。
ここからは編集的な解釈になるが、三井のこのエリアでの強さは「土地との時間的なつながり」にある。
綱町三井倶楽部。三田綱町パークマンション。パークマンション三田綱町 ザ フォレスト。パークコート麻布十番。三田ガーデンヒルズ。そしてパークコート麻布十番東京。
一つ一つのプロジェクトの間には数十年という時間がある。
しかし地図で見ると、その歴史は驚くほど連続している。
一方の住友は、「商品そのものの存在感」が強い。
元麻布ではわずか32戸のグランドヒルズ。麻布十番ではガラスを印象的に使った38階のシティタワー。
同じ会社とは思えないほど異なる商品を、土地に合わせて作り分けている。
三井を「地縁と街区」のデベロッパー、住友を「建築と商品」のデベロッパー。
このエリアだけを見れば、そんな対比もできる。
三井は「一棟」ではなく、三田そのものをつくっている
ここまで三井の歴史を並べてみる。
1913年 綱町三井倶楽部
1971年 三田綱町パークマンション
2016年 パークマンション三田綱町 ザ フォレスト
2010年 パークコート麻布十番ザ タワー
2025年 三田ガーデンヒルズ 1,002戸
2029〜2030年 パークコート麻布十番東京 1,342戸
時系列だけなら順番は前後する。
しかし地図で見ると、これらはほぼ同じ三田・麻布十番生活圏に集まっている。
つまり三井がこのエリアでやってきたことは、「人気エリアにマンションを建てた」というレベルではない。
三田綱町から麻布十番にかけて、時代ごとの最高級住宅を何十年も積み重ねてきた。
その結果として現在の三井の強い地盤が形成されている。
三田ガーデンヒルズの驚異的な価格形成を見ると、そのブランドと土地の力が、今も市場から評価されていることが分かる。
そして三井が放つ「1,342戸」という次の一手
この均衡をさらに大きく変える可能性があるのが、パークコート麻布十番東京 ザ タワー ノース／ザ タワー サウスである。
三田小山町西地区の再開発によって誕生する巨大プロジェクト。
総戸数は1,342戸。パークコートシリーズ最大戸数である。
ノースは地上42階・695戸。サウスは地上31階・507戸。
さらに一般非分譲棟「ザ サウステラス」140戸。
麻布十番駅徒歩2分。敷地面積は2万㎡を超える。
これは単に新しいパークコートが一棟増える話ではない。
既存のパークコート麻布十番ザ タワーに加えて、ザ タワー ノース、ザ タワー サウスが誕生する。
三井側はこの一帯で、一棟のランドマークから「パークコートが集積する街区」へとスケールを拡大しようとしている。
直前には、三田ガーデンヒルズで坪1,000万円台を大きく超える市場がすでに成立している。
その流れを考えれば、パークコート麻布十番東京がどの価格水準を新しい基準として提示するのかは、非常に注目すべきポイントである。
では、住友は黙って見ているのか
ここまでを見ると、「麻布十番では三井が一気に攻勢をかけ、住友は既存のシティタワーで対峙する」ようにも見える。
しかし、少し視野を広げると景色が変わる。
麻布十番駅から鳥居坂を上り、六本木五丁目方面へ。
ここで進んでいるのが、六本木五丁目西地区第一種市街地再開発事業である。
この巨大プロジェクトに事業協力者として参画しているのが、森ビルと住友不動産だ。
再開発区域は約9.2ha。
計画される建物群の延床面積は100万㎡を超える、日本最大級の再開発である。
中心となる街区には、高さ300mを超える超高層複合タワー。さらに高さ約288mの高層住宅棟などが計画されている。
オフィス、商業、ホテル、文化・MICE、教育施設、そして大規模住宅。
住友側の次の一手は、一棟の高級マンションではなく、六本木・麻布十番をまたぐ巨大都市開発として動いていると見る方が適切だろう。
住友単独ではない。それでも「次の一手」と呼べる理由
ここは正確に見ておく必要がある。
六本木五丁目西地区は、住友不動産単独の再開発ではない。森ビルと共同で参画しているプロジェクトである。
したがって、「住友がパークコート対抗として巨大マンションを出す」と単純化するのは正確ではない。
しかし一方で、住友不動産自身もこの計画を今後の重要な大型プロジェクトとして位置付けている。
さらにメインタワー最上層には、「ローズウッド東京」の進出も決定。ローズウッドとして東京初進出となるラグジュアリーホテルである。
三井側が三田・麻布十番で巨大な住宅街区を形成する一方、住友側は森ビルとともに、六本木・麻布十番側から世界水準の複合都市を形成しようとしている。
ここまで来ると、一棟対一棟の戦いではない。
地図で見ると、さらに面白い
三井の「パークコート麻布十番東京」が建つのは、麻布十番駅の東側、三田一丁目。
そのさらに東から南側には、三田ガーデンヒルズやパークマンション三田綱町 ザ フォレストがある。
一方、六本木五丁目西地区は、麻布十番駅の西〜北西側。
つまり麻布十番という街を中心に見ると、東・南側では三井系の高級住宅が面的に連なり、西・北西側では森ビル＋住友不動産の巨大開発が進む。
これはもう、「パークコートとシティタワーの比較」だけでは捉えきれない。
住友も、すでに麻布十番に「地盤」を持っている
さらに見逃せないのが、住友不動産麻布十番ビルである。
シティタワー麻布十番に近い三田一丁目にあり、2017年竣工。
敷地面積は約10,000㎡。大規模なオフィスビルだ。
もちろん、この建物について住宅への建替えや新しい再開発計画が公表されているわけではない。
これを「次の再開発用地」と見る根拠は、現時点ではない。
ただし重要なのは、住友が麻布十番・三田一丁目に、シティタワー麻布十番だけを持っているわけではないということだ。
住宅とオフィスの両方で、すでに大きな地盤を持っている。
新築パークコートは、既存2棟の価値をどう変えるのか
ここからが、不動産として最も面白い部分である。
新しいパークコートが高価格で販売されれば、「麻布十番の新しい基準価格」が形成される。
しかもその直前に三田ガーデンヒルズが、坪1,000万円台から住戸によっては2,000万円、3,000万円を超える市場を現実のものにした。
そのためパークコート麻布十番東京の価格は、単なる一物件の販売価格ではない。
三田ガーデンヒルズの次に、このエリアがどこまで高値を許容できるのかを試す価格でもある。
その価格が既存のパークコート麻布十番ザ タワーにも波及する可能性がある。
一方で、シティタワー麻布十番にとっても必ずしもマイナスとは限らない。
新築1,342戸によって街が整備され、麻布十番東側の住宅地としての完成度や認知度が上がれば、既存タワーにも恩恵が及ぶ可能性がある。
そしてシティタワーには、新築では再現できないものがある。
すでに完成した東京タワービュー。38階建てとして確立したランドマーク性。長年にわたる管理・取引実績。
新築には新築の価値。既存には既存の価値がある。
だから今後見るべきなのは、「新しいパークコートがシティタワーを倒すか」ではない。
新築の価格が、このエリア全体の基準をどこまで引き上げるのか。
そしてもう一つ、六本木五丁目西地区の住宅が、将来どのブランド・どの価格帯で市場へ出てくるのか。ここも麻布・六本木の最高級住宅市場を考える上で、非常に重要になる。
麻布十番は、二大デベロッパーの「住宅史」を見られる街
1913年、綱町三井倶楽部。
1971年、三田綱町パークマンション。
2009年、シティタワー麻布十番。
2010年、パークコート麻布十番ザ タワー。
2016年、パークマンション三田綱町 ザ フォレスト。
2018年、グランドヒルズ元麻布。
2025年、業界を驚かせた三田ガーデンヒルズ。
そして2029年、2030年に向けて建設が進む、パークコート麻布十番東京。
さらにその先には、森ビルと住友不動産が参画する六本木五丁目西地区がある。
100年以上の時間を一本につなげて見ると、このエリアの面白さが見えてくる。
三井は、三田綱町という歴史的な地盤から麻布十番へ。
住友は、元麻布の低層邸宅と麻布十番の超高層、さらに六本木五丁目の巨大都市開発へ。
それぞれ違う方法で、この街に高級住宅を残してきた。
だから麻布十番の「三井vs住友」は、単純な販売戸数の勝負でも、坪単価の勝負でもない。
どちらが、東京の高級住宅として長く価値を残せる建物と街をつくるのか。
その競争が何十年も続いている、と見る方が面白い。
2009年、2010年。シティタワーとパークコートは、ほとんど隣り合う場所で直接対峙した。
その後、三井は三田ガーデンヒルズで、高級住宅市場の価格観そのものを一段押し上げた。
そして約20年後。
三井側では1,342戸のパークコート麻布十番東京。住友側では森ビルとともに進める六本木五丁目西地区。
戦いのスケールは、一棟対一棟から「街対街」へ。
麻布十番を中心とした三井と住友の不動産戦況図は、いま、さらに大きな局面へ入り始めている。
港区・都心周辺で購入・売却を検討する方へ
港区・都心周辺のマンションは、再開発の進捗、眺望、管理状態、成約価格によって評価が変わる。
購入・売却を検討する場合は、個別の条件を確認したうえで判断することが重要である。
港区・都心周辺の不動産について相談したい場合は、お問い合わせフォームから連絡してほしい。
参考資料・出典
確認時点：2026年10月8日。中古物件の価格には売出価格が含まれ、実際の成約価格とは異なる場合がある。各事業の名称、販売価格、計画内容、スケジュール等は変更される可能性がある。
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