【2026年最新版】六本木・虎ノ門・麻布台ヒルズレジデンス徹底解剖
更新日：19 時間前
森ビルがつくった「街に住む」という高級住宅
「ヒルズに住む」。
東京の高級住宅を語るうえで、この言葉には少し特別な意味がある。
六本木ヒルズレジデンス。
虎ノ門ヒルズ レジデンシャルタワー。
そして、麻布台ヒルズレジデンス。
いずれも東京を代表する超高級住宅だが、森ビルのレジデンスを単純に「高級タワーマンション」と考えると、その本質を見誤る。
森ビルが長年つくってきたのは、「街のすべてを我が家として暮らす」という住宅である。
オフィス。ホテル。レストラン。スパ。医療。インターナショナルスクール。文化施設。美術館。緑。そして住宅。
これらを一つの街としてつくり、その街全体を住民の生活圏にする。それが、森ビルが長年つくり続けてきた「ヒルズライフ」だ。
森ビルが描く「街に住む」という発想は、六本木・麻布周辺の再開発の見方にもつながる。街区全体の変化を扱った関連記事は、本文の後半でも紹介する。
現在、森ビルの住宅総供給戸数は約3,800戸。しかし、その歴史を辿っていくと、六本木ヒルズから始まったものではない。
すべては1986年「アークタワーズ」から始まった
ヒルズレジデンスの歴史を遡ると、その原点は1986年に完成したアークヒルズにある。
日本初の大規模民間再開発ともいわれるアークヒルズ。オフィスのアーク森ビル。サントリーホール。ホテル。商業施設。そして住宅。
その住宅部分として誕生したのが、アークタワーズだ。
現在では「職・住・商を一体化した複合開発」という言葉自体は珍しくない。しかし森ビルは約40年前から、住宅単体ではなく、まず街をつくり、その中に人が住むという発想を持っていた。
その思想が大きく開花したのが、2003年である。
2003年。「六本木ヒルズに住む」という新しいステータス
2003年に開業した六本木ヒルズ。その住宅部分が、六本木ヒルズレジデンスだ。
A棟。B棟。C棟。D棟。
住宅だけが単独で存在しているわけではない。
六本木ヒルズ森タワー。グランド ハイアット 東京。テレビ朝日。TOHOシネマズ。森美術館。けやき坂。レストラン。ショップ。そして住宅。
一つの巨大な街の中にすべてが集約されている。
しかし六本木ヒルズレジデンスが東京の住宅市場に与えた影響は、建物の規模だけではない。大きかったのは、「超高級賃貸に住む」というライフスタイルを可視化したことだ。
それまで高額所得者になれば、「高級マンションを所有する」という考え方が強くあった。しかし六本木ヒルズでは、経営者、外資系企業のエグゼクティブ、外国人富裕層、世界を移動するビジネスパーソンに、所有することよりも、街そのもののサービスを利用しながら暮らすという選択肢を提示した。
六本木ヒルズを含む東京の街づくりを別の角度から読むなら、広域品川圏とヒルズの動きを比べた関連記事も参考になる。
築23年。それでも六本木ヒルズは高い
2026年現在、六本木ヒルズレジデンスは築23年を迎えている。
普通のマンションなら、設備が古い、新築タワーに見劣りする、と言われてもおかしくない築年数だ。
しかし現在でも、50㎡前後で月額50万円台。60㎡台で60万円台。100㎡超では月額100万円前後。160㎡を超える大型住戸では月額190万円を超える募集も存在する。
なぜ築20年以上が経過しても、これほど強いのだろうか。
理由の一つは、マンションだけが商品ではないからだろう。
六本木ヒルズそのものが、今も東京を代表する街である。グランド ハイアットがある。けやき坂がある。映画館がある。美術館がある。レストランがある。ショップがある。そして24時間動く街がある。
建物が23年経っても、「六本木ヒルズに住む」という商品そのものは古くなっていない。ここが一般的なタワーマンションとの大きな違いである。
虎ノ門ヒルズで「ホテルに住む」へ
六本木ヒルズの次に、森ビルが住宅を大きく進化させたのが虎ノ門だ。
2014年に開業した虎ノ門ヒルズ森タワー。その37階から46階には、虎ノ門ヒルズレジデンスがある。
特徴的なのは、同じ建物に入るアンダーズ 東京との連携だ。
ここから森ビルの住宅は、「高級住宅＋コンシェルジュ」という世界から、「ホテルサービスと住宅の融合」へと進んでいく。
そして、その考え方をさらに大規模に発展させたのが2022年である。
547戸。「虎ノ門ヒルズ レジデンシャルタワー」
2022年竣工。地上54階。高さ約220m。総戸数547戸。それが、虎ノ門ヒルズ レジデンシャルタワーだ。
この建物は、一般的な高級タワーマンションとは住戸の考え方から違う。
2ベッドルームは約95㎡から。3ベッドルームは約120㎡から。4ベッドルームでは約285㎡から。そして最大住戸には、5ベッドルーム・約1,270㎡という、日本の一般的なマンションの常識から大きく外れた住戸まで用意されている。
さらに、25mプールを備えたヒルズスパ。居住者専用レストラン。ライブラリー。アートギャラリー。ゲストルーム。健康相談室。24時間バイリンガルフロント。ヴァレーサービス。ドアマン。ポーターサービス。そしてサービスアパートメント。
「共用施設が豪華」というより、高級ホテルの機能をそのまま住宅へ組み込んだ、と考えた方が近いだろう。
月100万円は、もはや珍しくない
虎ノ門ヒルズ レジデンシャルタワーの募集賃料を見ると、60㎡台で70万円台。120㎡前後で150万円前後。170㎡前後では200万円を超える募集もある。
かつて東京の住宅市場では、「家賃100万円」というだけで特殊な住宅だった。しかしヒルズレジデンスの世界では、大型住戸で月100万円を超えること自体は珍しくない。
東京の超高級賃貸市場が、ここ20年で大きく変わったことが分かる。
そして麻布台ヒルズ。森ビル住宅史最大の挑戦
2023年に開業した麻布台ヒルズ。敷地面積約8.1ha。緑地約24,000㎡。就業者約2万人。居住者約3,500人。そして住宅は約1,400戸。
森ビルが1986年のアークタワーズ以来、長い時間をかけて供給してきた住宅戸数を考えても、一つの街だけで約1,400戸という規模は圧倒的だ。
そして2025年10月。最後まで工事が続いていた麻布台ヒルズレジデンスBが完成。これによって、約35年にわたり進められてきた麻布台ヒルズの再開発が全面完成した。
つまり2026年は、完成した麻布台ヒルズの住宅群を、初めて全体として評価できる年でもある。
実は「麻布台ヒルズレジデンス」は一種類ではない
麻布台ヒルズの住宅は、すべて同じ商品ではない。
大きく分けると、アマンレジデンス 東京、麻布台ヒルズレジデンス A、麻布台ヒルズレジデンス B、麻布台ヒルズ ガーデンプラザレジデンスがある。
アマンレジデンス 東京は91戸。レジデンスAは320戸。レジデンスBは970戸。ガーデンプラザレジデンスは31戸。合計すると約1,400戸。
しかし、この4つは規模もコンセプトも、想定する居住者も大きく異なる。
頂点は「アマンレジデンス 東京」
麻布台ヒルズ森JPタワー。高さ約330m。
その54階から64階に位置するのがアマンレジデンス 東京だ。
総戸数は、わずか91戸。
アマンと森ビルが組んだ、日本初のアマンブランドレジデンス。居住者専用として、約1,400㎡のアマン・スパ、ラウンジ、バー、プライベートダイニング、ティールーム、ライブラリー、リーディングルーム、専用エレベーターロビーなどを備えている。
これは「東京最高級のマンション」という国内だけの比較では足りない。
ニューヨーク。ロンドン。香港。シンガポール。ドバイ。
世界の富裕層が所有する、グローバル・トロフィーレジデンスと競う商品である。麻布台ヒルズによって、東京の超高級住宅は明確に世界市場へ入ったと言えるだろう。
麻布台ヒルズレジデンスA。「住宅」と「ホテル」の境界をさらに消す
レジデンスAは地上54階建て。14階から53階。総戸数320戸。
大きな特徴の一つが、同じ建物の低層部に入るジャヌ東京との連携だ。
一部住戸には、2層吹き抜けのリビング。さらに、住戸内にプールを備えたプランまで存在する。
六本木ヒルズから始まり、虎ノ門ヒルズで進化したホテルと住宅の融合。その一つの到達点が、麻布台ヒルズレジデンスAである。
2025年完成。「レジデンスB」は何が違うのか
2026年版の記事で、最も新しい存在が麻布台ヒルズレジデンスBだ。
2025年10月完成。地上64階。総戸数970戸。麻布台ヒルズの住宅の中で、圧倒的に最大である。
しかし、アマンレジデンスやレジデンスAとは役割が少し違う。
1ルームから4ベッドルームまで幅広い住戸を用意。つまり超大型住戸だけではなく、麻布台ヒルズで暮らす居住者層を広げる住宅として機能している。
共用施設には、ラウンジ、ゲストルーム、スタディルーム、シアタールーム、ジム、キッズルームなどを用意。さらに13階から18階には、家具付きサービスアパートメントまで設けられている。
短期滞在から長期居住まで、一つの建物の中で対応する。これも一般的な分譲タワーマンションとはかなり違う考え方だ。
面白いのは「31階」を境にサービスまで変わること
レジデンスBでは、住戸の階層によって受けられるサービスにも違いがある。
バイリンガルフロント。ドアマン。こうしたサービスに加えて、31階以上ではポーターサービス、ハウスキーピングなど、より上位のサービスが用意されている。
つまり一つの建物の中に、高級住宅、さらに上位のプレミアム住宅、サービスアパートメントという複数の商品が存在する。
970戸という巨大住宅を一つの商品として販売するのではなく、複数の高級住宅市場に分けている。ここも森ビルらしいところだ。
わずか31戸。「ガーデンプラザレジデンス」
超高層住宅ばかりが注目される麻布台ヒルズだが、もう一つ面白い住宅がある。麻布台ヒルズ ガーデンプラザレジデンスだ。
6階から8階。総戸数31戸。麻布台ヒルズ唯一の低層住宅である。
ヘザウィック・スタジオが手掛けた有機的な建築の中にあり、中央広場や緑との距離が非常に近い。
つまり麻布台ヒルズでは、「一番高い場所に住むこと」だけが最高級ではない。緑に近い。庭に近い。街を歩いて暮らせる。そこにも価値を置いている。
これは現在の東京最高級住宅市場で見られる、一つの重要な変化でもある。
ヒルズレジデンスを比較すると、性格はかなり違う
レジデンス｜主な特徴
アークタワーズ｜森ビル住宅の原点
六本木ヒルズレジデンス｜文化・娯楽・国際都市生活
虎ノ門ヒルズレジデンス｜アンダーズ東京と連携
虎ノ門ヒルズ レジデンシャルタワー｜世界基準の大型・超高級賃貸
アマンレジデンス 東京｜世界の超富裕層向けトロフィーレジデンス
麻布台ヒルズレジデンスA｜ホテル×住宅×緑
麻布台ヒルズレジデンスB｜970戸・多様な住戸と最新ヒルズライフ
ガーデンプラザレジデンス｜31戸だけの低層・緑中心型住宅
つまり、「新しいヒルズほど上」という単純な序列ではない。住む人が何を求めるかによって、答えが変わる。
それでも六本木ヒルズを選ぶ人がいる理由
例えば、毎晩外食する。夜遅くまで街が動いていてほしい。六本木のレストランやカルチャーを生活の一部にしたい。
そんな人であれば、築23年でも六本木ヒルズは非常に強い。
一方、霞が関や丸の内へのアクセスを重視するグローバル企業の経営者なら虎ノ門。緑、ウェルネス、新しい街、こうした環境を重視するなら麻布台。そして世界最高峰クラスの住宅を求めるのであれば、アマン。
同じ「ヒルズ」でも、住む人のキャラクターが違う。これがヒルズレジデンスを比較すると面白い部分だ。
森ビルは「マンション」を売っているのではない
ヒルズレジデンスを並べてみると、一つの特徴が見えてくる。
森ビルは、「駅徒歩○分」「○階建て」「ラウンジがあります」というマンションの商品スペックだけで住宅価値を作っていない。
まず、街そのものをつくる。そして、その街に、働く場所、食べる場所、遊ぶ場所、休む場所、学ぶ場所、医療、ホテル、緑、文化を入れる。
その上で、「その街に住める」という商品を住宅にする。この順番だ。
だから築23年の六本木ヒルズレジデンスでも、現在の新築高級マンションと競争できる。建物が古くなっても、街そのものの価値が維持されれば、住宅価値も維持しやすい。
森ビルの住宅戦略で最も重要なのは、ここではないだろうか。
六本木ヒルズから麻布台ヒルズへ。20年で何が変わったのか
2003年の六本木ヒルズ。2022年の虎ノ門ヒルズ レジデンシャルタワー。2023年の麻布台ヒルズレジデンスA。そして2025年のレジデンスB。
約20年間で、住宅は明らかに変化した。
六本木では「街に住む」という概念を確立した。虎ノ門では「ホテルのように住む」へ進化した。麻布台では「緑・ウェルネス・ホテル・文化・住宅を一体化して暮らす」ところまで来た。
そしてアマンレジデンスによって、東京の住宅を世界の超富裕層市場へ接続した。これが森ビルの約40年間の住宅史である。
次の「ヒルズレジデンス」はどこなのか
そして2026年。もう一つ注目したい場所がある。六本木五丁目西地区だ。
六本木ヒルズの東側から麻布十番方面にかけて進む、約9.2haの巨大再開発である。森ビルと住友不動産が事業協力者として参画。高さ約327mの超高層複合タワー、そして高さ約288mの高層住宅棟などが計画されている。
オフィス。商業。ホテル。文化施設。住宅。
また一つ、六本木・麻布エリアに巨大な街が生まれようとしている。
ただし現時点では、ここに誕生する住宅が「○○ヒルズレジデンス」になると発表されたわけではない。名称も住宅ブランドも、まだ分からない。
しかし、アーク、六本木、虎ノ門、麻布台と、長い時間をかけて住宅を進化させてきた森ビルが参画する以上、六本木五丁目西地区で次にどんな住宅を作るのか。これは非常に注目したいポイントだ。
「ヒルズに住む」は、なぜ今も特別なのか
1986年。アークタワーズ。
2003年。六本木ヒルズレジデンス。
2014年。虎ノ門ヒルズレジデンス。
2022年。虎ノ門ヒルズ レジデンシャルタワー。
2023年。麻布台ヒルズレジデンスA。
2025年。麻布台ヒルズレジデンスB。
約40年間、森ビルは一貫して、「マンションを建てる」のではなく、「街をつくり、その街に住む」という住宅を作ってきた。
2026年現在、その最新形が麻布台ヒルズだ。一方、築20年を超えた六本木ヒルズでも、月100万円を超える賃貸が成立し続けている。
新しいから価値がある。高いから高級。それだけでは説明できない。
街そのものがブランドになり、その中で暮らす時間まで商品になる。それが、他の高級マンションとヒルズレジデンスを分ける最大の特徴なのかもしれない。
そして六本木五丁目西地区まで視野に入れれば、森ビルの「住宅の次の40年」は、すでに始まりつつある。
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港区・都心周辺のマンションは、建物だけでなく街の機能、管理状態、住戸の広さや眺望、賃貸需要によって評価が変わる。購入・売却を検討する場合は、個別の条件を確認したうえで判断することが重要だ。
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参考資料・出典
確認時点：2026年10月。募集住戸・賃料は随時変更される。六本木五丁目西地区の住宅名称、ブランド、販売・賃貸方法等は現時点で公表されていない。
※本記事は2026年10月時点で森ビル・MORI LIVING等から公表されている情報をもとに構成している。募集住戸・賃料等は随時変更される。また、六本木五丁目西地区については将来の住宅名称、ブランド、販売・賃貸方法等は現時点で公表されていない。
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