【港区の寺社と不動産】増上寺・善福寺・愛宕神社・泉岳寺から読み解く一等地の歴史
更新日：24 時間前
元麻布から読み解く「寺社と不動産」の意外な関係
現在の元麻布といえば、港区を代表する高級住宅地の一つである。
大使館。
低層高級マンション。
大きな邸宅。
細い坂道。
そして、都心とは思えないほどの緑。
六本木や麻布十番から歩いて数分にもかかわらず、街に入ると空気が変わる。
しかし、この土地の価値を400年近く遡ってみると、非常に興味深い記録に行き着く。
1662年。
増上寺24世法主・本誉露白が隠居する際、幕府から与えられたのが麻布一本松付近、現在の元麻布二丁目から麻布十番二丁目付近である。
この土地は当時、「四方の絶景壮観の地」として選ばれた。
つまり江戸時代の時点ですでに、高台であること、眺望に優れていること、静かであること、江戸中心部に近いことが評価されていたのである。
現在の不動産広告に置き換えれば、「高台・眺望・閑静・都心近接」という、まさに高級住宅地の条件そのものである。
しかも、この一本松付近にはもともと麻布氷川神社があり、増上寺法主の隠居屋敷が設けられる際に、神社は現在地へ移されたという歴史も残る。
今風に言えば、江戸を代表する大寺院のトップが、引退後の住まいとして選んだ一等地だったわけである。
360年以上が経った現在、その周辺には元麻布ヒルズ、グランドヒルズ元麻布、各国大使館、大型邸宅が並ぶ。
もちろん、「増上寺の高僧が住んだから元麻布が高級住宅地になった」という単純な話ではない。
しかし、昔の人が一等地だと考えた場所を、現代の不動産市場も一等地として評価している。
この事実は非常に面白い。
港区の不動産を理解するうえで、寺や神社の歴史は意外なほど重要なのである。
港区は、巨大な「寺社の街」でもある
港区には約280の寺院と、約40の神社が存在するとされる。
東京の中心部として考えれば、相当な密度である。
芝。
三田。
高輪。
麻布。
赤坂。
愛宕。
現在は高級住宅地やオフィス街として認識されている場所の多くに、寺社が集中している。
これは偶然ではない。
江戸時代、寺院は単なる宗教施設ではなかった。
巨大な土地所有者であり、境内、墓地、塔頭、学寮、庭園、門前町まで含めれば、一つの寺院が小さな街に近い規模を持っていた。
その土地が明治以降、公園、道路、学校、大使館、住宅、オフィス、ホテルへと姿を変えた。
だから現在の港区の地図を理解しようとすると、江戸時代の寺社配置が何度も顔を出すのである。
中でも、港区の街づくりを考えるうえで外せない寺社が三つある。
① 増上寺
港区最大級の「土地の記憶」
まず圧倒的な存在が、増上寺である。
徳川家の菩提寺として知られ、現在も芝公園の中心に巨大な境内を構える。
しかし、江戸時代の増上寺は現在の境内だけではない。
最盛期には20万坪を超えるともいわれる広大な寺域を持ち、多数の塔頭や学寮、関連寺院が建ち並んでいた。
現在の芝公園一帯を、巨大な宗教都市と考えた方が実態に近い。
ところが現在、この場所を囲むのは、東京タワー、ザ・プリンス パークタワー東京、高級マンション、オフィス、芝公園である。
一見すると江戸時代とは全く違う街に見える。
しかし不動産という視点で見ると、増上寺が残した土地の影響は今でも大きい。
例えば港区の住宅市場では、東京タワービューが非常に強い商品価値になる。
同じマンションでも、東京タワーが正面に見える住戸と見えない住戸では価格差が生じることがある。
しかし東京タワーが見えるためには、タワーそのものだけでなく、その手前に高層建築が建たない空間が必要である。
増上寺と芝公園という巨大な低層空間が残っていることで、その周囲の高層住宅から東京タワーが抜けて見える。
つまり、寺院と公園という「建たない土地」が、周囲のマンションの価値を上げているという、非常に現代的な現象が起きている。
数百年前に形成された寺院空間が、2026年の不動産価格にも間接的に影響しているのである。
そして冒頭で触れた元麻布の一本松も、この増上寺の歴史から派生している。
増上寺は芝の一寺院というより、港区の土地の履歴を読むための巨大な起点なのである。
② 善福寺
元麻布の高級住宅地の中に残る古刹
次に見ておきたいのが、麻布山善福寺である。
現在の元麻布一丁目。
麻布十番商店街から坂を上った場所にある。
伝承では824年開山という非常に長い歴史を持つ寺院で、幕末には初代アメリカ公使館が置かれたことでも知られている。
ここが元麻布という街を考えるうえで面白い。
善福寺周辺を歩くと、寺院、墓地、大使館、低層高級住宅、邸宅が複雑に入り混じっている。
六本木の超高層街とも、麻布十番の商店街とも違う。
元麻布独特の街並みである。
そして現在の元麻布では、高層タワーよりも、低層・少戸数・大面積の高級マンションに非常に強い価値がつく。
例えば住友不動産の最高級ブランド、グランドヒルズ元麻布は地上5階、わずか32戸である。
建物を高くして戸数を増やすのではなく、元麻布という土地そのものの価値を住宅価格へ転換している。
これは元麻布という街に、寺院、大使館、邸宅、古い道路、高低差、緑が長い時間をかけて残ってきたことと無関係ではない。
寺院や大使館が存在すると、大規模な土地が簡単には細分化されない。
超高層ビルが次々に建つ街とは違う都市景観が残る。
結果として、「都心なのに都心らしくない」という希少性が生まれる。
元麻布の価値は、駅距離だけでは説明できないのである。
③ 愛宕神社
400年前の山が、現在の超都心ブランドになる
三つ目は、愛宕神社である。
1603年、徳川家康の命によって創建されたとされる。
神社が建つ愛宕山は、標高約26m。
23区内に残る天然の山として知られている。
周囲を見れば、虎ノ門ヒルズ、麻布台ヒルズ、超高層オフィス、ラグジュアリーホテル、高級住宅が並ぶ。
東京でも最も大規模な再開発が集中している場所の一つである。
ところが、愛宕神社の「出世の石段」を登ると、その景色は突然変わる。
木々。
石段。
社殿。
池。
周囲を数百メートル歩けば300m級の超高層ビルがあるとは思えない空間が残っている。
そして、この「愛宕」という名前自体が、現在では一つの不動産ブランドになっている。
代表的なのが、愛宕グリーンヒルズである。
森ビルによって開発された、オフィス棟と住宅棟からなる複合開発である。
周囲には青松寺もあり、寺社と超高層建築がほとんど隣り合う。
ここでは歴史的な寺社を消して新しい街をつくったのではなく、寺社を残したまま、その周囲を超高層化した。
この構図が非常に港区らしい。
「愛宕」という言葉から、高台、緑、格式、虎ノ門への近さを連想するようになったが、そのブランドの根底には400年以上前から存在する愛宕山と愛宕神社がある。
新しい不動産が街のブランドをつくることもある。
しかし港区では逆に、数百年前の寺社が持つ地名・歴史・景観を、現代の不動産がブランドとして受け継いでいる場所も多いのである。
当社がある高輪にも、巨大寺院が残っている
高野山東京別
そして、当社がある高輪にも、非常に存在感の大きい寺院がある。
高野山東京別院。
高野山真言宗総本山金剛峯寺の東京別院である。
高輪三丁目。
品川駅、高輪台駅、高輪ゲートウェイ駅という巨大な交通拠点に囲まれた場所にありながら、まとまった寺域と緑を現在まで残している。
周囲は、高級マンション、ホテル、大使館、学校、寺院が混在する。
まさに高輪らしい土地利用である。
現在の東京では、駅徒歩圏にこれほど大きな低層空間が残っていること自体が希少になっている。
不動産の価値は、「何が建っているか」だけではない。
隣に何が建たないかも重要である。
寺院、大使館、公園、学校。
こうした大規模な低層施設に面した住戸では、将来にわたり眺望や日照が維持されやすいケースがある。
高輪の住宅価格を見る際にも、単純な駅距離だけではなく、周辺にどのような大規模敷地があるかを見ると街の価値が理解しやすい。
高野山東京別院も、その一つである。
「泉岳寺」という寺の名前が、駅名になった
そして高輪でもう一つ外せないのが、泉岳寺泉である。
赤穂浪士の墓で全国的に知られる寺院だが、不動産という視点でも非常に面白い存在である。
何より、寺の名前がそのまま駅名になっている。
都営浅草線・京急線の泉岳寺駅。
現在、不動産ポータルサイトで住宅を探す場合でも、「泉岳寺駅徒歩○分」という表記が使われる。
つまり約400年前に創建された寺院の名前が、現在では鉄道駅の名称となり、物件検索条件となり、マンション広告の立地説明になっているのである。
しかも現在の泉岳寺周辺は、高輪ゲートウェイという東京有数の大規模再開発エリアに隣接している。
新しい駅、巨大オフィス、ホテル、商業施設、高級住宅が次々に誕生する一方で、そのすぐ横には江戸時代から続く泉岳寺がある。
東京の最先端都市開発と、約400年前の寺院が隣り合う。
これほど港区・高輪らしい風景もない。
今後、高輪ゲートウェイの街がさらに成熟しても、「泉岳寺」という地名的ブランドは消えないだろう。
むしろ、高輪ゲートウェイという新しいブランドと、泉岳寺という古いブランドが共存する、非常に珍しい住宅エリアになっていく可能性がある。
なぜ港区には大使館が多いのか
港区と寺院を調べていくと、もう一つ面白い関係が見えてくる。
大使館である。
現在、元麻布、三田、高輪、赤坂には、多くの外国大使館が集まっている。
幕末に日本が開国した際、外国公使館として利用された施設の中には寺院が多かった。
元麻布の善福寺にはアメリカ公使館。
高輪の東禅寺にはイギリス公使館。
寺院は、敷地が広い、建物が大きい、境内を囲いやすい、警備がしやすいという条件を満たしていた。
もちろん、現在の港区に大使館が多い理由を寺院だけで説明することはできない。
しかし、寺院 → 外国公館 → 国際住宅地という土地利用の歴史を見ると、現在の元麻布や高輪の街並みが少し違って見える。
外国人居住者が増えれば、高級賃貸住宅、インターナショナルスクール、外国語対応サービス、レストラン、ホテルなどの需要も生まれる。
現在の港区の高級住宅市場が国際的な需要と強く結び付いていることを考えると、何百年も前の土地利用が遠いところで現在につながっているのである。
寺や墓地は、本当に不動産にとってマイナスなのか
一般的な不動産取引では、寺、墓地、神社が近いことを気にする購入者もいる。
墓地が窓から見える。
鐘の音がする。
祭礼がある。
こうした要素を敬遠する人も当然いる。
しかし、港区の高級住宅市場では少し違う現象も起きる。
寺社があることで、緑が残る、高い建物が建ちにくい、土地が細分化されにくい、歴史的な景観が維持される、将来の眺望が読みやすい、という価値が生まれることがある。
特に超高層住宅では、「目の前に将来何が建つか」は資産価値を大きく左右する。
その意味では、寺社の存在は、単なる「墓地が近い」という話ではない。
数百年間、その場所を守り続けてきた大規模な低層空間なのである。
港区の一等地は、昔から一等地だった
元麻布。
芝。
愛宕。
高輪。
現在は、高級マンション、大規模再開発、超高層オフィス、ホテル、大使館が並ぶ街である。
しかし、その地図を江戸時代まで遡れば、寺院、神社、武家屋敷、大名屋敷、寺領が現れる。
不動産を見るとき、どうしても我々は、駅徒歩、築年数、専有面積、坪単価、利回りという現在の数字だけを見てしまう。
しかし、土地の価値は昨日突然生まれたものではない。
元麻布が江戸時代に「四方の絶景壮観の地」として選ばれたように、現在一等地と呼ばれている場所の中には、数百年前の人々も同じように価値を見出していた土地がある。
港区の不動産を本当に理解しようとするなら、現在の地図だけでは足りない。
その土地が100年前、200年前、400年前に何だったのか。
そこまで遡ると、なぜこの場所に高級住宅があり、なぜこの場所に緑が残り、なぜこの街の価格が高いのかが、少しずつ見えてくる。
港区を歩いていると、高級マンションのすぐ隣に、何百年も前から存在する寺や神社がある。
一見すると全く別の世界に見える。
しかし、不動産という視点で土地の履歴を追えば、その寺社の方が、隣に建つ高級マンションより何百年も先に、その土地の価値を知っていたのかもしれない。
港区・都心周辺で不動産の購入・売却を検討されている方は、街の歴史や周辺環境も含めた個別の条件を確認することが大切です。
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参考資料・確認先
確認時点：2026年10月15日
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