15年ぶりの「品川駅最寄り」タワー。リビオタワー品川と、変わりゆく品川の未来
東京を代表するターミナルのひとつ、品川駅。
山手線、京浜東北線、東海道線、横須賀線、東海道新幹線、京急線が集まり、羽田空港へのアクセスにも優れるこの街が、いま大きな転換期を迎えている。
高輪ゲートウェイ駅周辺では「TAKANAWA GATEWAY CITY」がグランドオープン。
品川駅西口では大規模な再開発が進み、2029年度にはトヨタ自動車の新東京本社が開業する予定である。
さらに将来には東京メトロ南北線の品川延伸、そしてリニア中央新幹線も控えている。
そんな品川で誕生したのが「リビオタワー品川」だ。
公式サイトが掲げる「品川駅最寄り15年ぶり」という言葉は、JR品川駅を最寄駅とする30階建て以上の超高層タワーマンションについて、MRC調べで15年ぶりとなる新規物件であることを意味する。
単に久しぶりに品川にタワーマンションが建ったという話ではない。
リビオタワー品川が誕生した今、駅、オフィス、商業施設、住宅、企業本社、鉄道インフラまで、一斉に更新されようとしている。
このマンションを考えることは、これからの品川という街そのものを考えることでもある。
リビオタワー品川とは
リビオタワー品川が建つのは、東京都港区港南三丁目。
JR品川駅港南口から徒歩13分、京急品川駅高輪口から徒歩17分。
地上34階建て、総戸数815戸、2026年5月11日に竣工した大規模な免震タワーレジデンスである。
外観デザインは東京湾岸という立地を意識し、船の帆や風、流れをイメージしたフォルム。40㎡台から100㎡を超える住戸まで多彩なプランが用意され、最上階には15邸のプレミアムプランも設けられている。
共用施設にはオーナーズラウンジ、ワークラウンジ、フィットネスルーム、ゴルフレンジ、ゲストルーム、ファミリールーム、バーカウンターを備えたスカイラウンジなどが用意されている。
マンション敷地内から品川駅港南口へ向かう専用シャトルバスも運行される。
駅徒歩13分という距離を補う仕組みが用意されており、駅近だけを競うマンションではなく、大規模タワーならではの共用施設と交通サービスを組み合わせた物件と言える。
現在の新築販売状況
2026年10月2日時点で、新築分譲も継続している。
SUUMOに掲載されている先着順販売では、販売戸数21戸、価格9,548万円～2億5,498万円、間取り1LDK～3LDK、専有面積42.53㎡～75.10㎡となっている。
42.53㎡・1LDK：9,548万円
56.87㎡・2LDK：1億5,398万円～1億5,698万円
60.69㎡・2LDK：1億5,998万円～1億6,998万円
71.78㎡・3LDK・32階：2億2,598万円
40㎡台でも1億円に近く、60㎡前後では1億5,000万円を超え、高層階の70㎡台では2億円を超える水準である。
港南エリアのタワーマンション価格が、かつてとは異なるステージに入っていることが分かる。※販売状況・価格は2026年10月2日時点。先着順のため販売済み・価格変更となる場合がある。
リビオタワー品川では、新築販売と並行して仲介市場での売出しもすでに始まっている。
2026年10月2日時点、東急リバブルでは8戸の売出しが確認できる。
42.51㎡・1LDK・4階：9,100万円
42.51㎡・1LDK・5階：9,980万円
42.51㎡・1LDK・11階：9,550万円
56.27㎡・2LDK・19階：1億3,570万円
60.69㎡・2LDK・30階：1億4,950万円
60.18㎡・2LDK・13階：1億6,980万円
71.78㎡・3LDK・30階：2億1,800万円
90.00㎡・3LDK・34階：3億2,480万円
坪単価に置き換えると、42㎡台ではおおむね700万円台、60㎡前後では800万円台から900万円台、30階・71.78㎡では約1,000万円／坪、最上階90㎡・3億2,480万円では約1,190万円／坪に達する。
ただし、これらは成約価格ではなく売出価格である。方角、階数、眺望、間取り、プレミアムフロアかどうかで価格差も大きいため、単純に「リビオタワー品川の坪単価は何万円」と見る段階ではない。
竣工から間もない時点で、新築販売価格とは別に市場側による価格形成が始まっている点は興味深い。
今後、何階から価格が変わるのか、どの方角・眺望が評価されるのか、60㎡台や70㎡台が実際にいくらで成約するのかが見えてくるだろう。
品川は、いま「完成した街」ではない
品川駅を毎日利用していると、すでに巨大なビジネス街が完成しているようにも見える。しかし現在の品川は、これから大きく変わる途中の街と考えた方が近い。その象徴が高輪ゲートウェイである。
TAKANAWA GATEWAY CITYがグランドオープン
2026年3月28日、「TAKANAWA GATEWAY CITY」がグランドオープンした。高輪ゲートウェイ駅を中心に、オフィス、商業施設、ホテル、コンベンション、文化施設、住宅などを集約した、JR東日本最大規模のまちづくりである。
駅前の「THE LINKPILLAR 1」には、ハイグレードオフィス、商業施設「NEWoMan TAKANAWA」、ホテル、国際会議にも対応するコンベンション機能などが集積している。品川・高輪エリアは、働く、暮らす、買い物をする、宿泊する、文化を楽しむという都市機能が重なる街へ変わり始めている。
TAKANAWA GATEWAY CITY RESIDENCE
TAKANAWA GATEWAY CITYには総戸数847戸の高級賃貸レジデンスも誕生した。外国人ビジネスワーカーにも対応した高層住戸やテラス型住戸を用意し、低層階には東京インターナショナルスクールが入る計画となっている。
高輪ゲートウェイは、新しい駅ができたというレベルではない。住宅、教育、商業、ホテル、オフィス、文化施設までを一体化した、一つの新しい街をつくるプロジェクトである。
次は、品川駅そのものが変わる
高輪ゲートウェイの開発だけでも大規模だが、品川周辺ではさらに旧SHINAGAWA GOOS跡地を中心とした品川駅西口地区の再開発が進んでいる。
A地区では京浜急行電鉄とトヨタ自動車による複合開発が進み、地上29階・地下4階、高さ約152mの建物にオフィス、商業、ホテル、MICE施設などが入る計画である。
トヨタが品川へ。2029年度、新東京本社開業予定
トヨタ自動車は2029年度に品川で新東京本社を開業する予定である。
2025年5月には新築工事が始まり、品川駅西口地区の開発は本格的な建設段階に入っている。
高輪ゲートウェイから品川駅、そして品川駅西口まで、巨大な都市更新が連続して進んでいると見るべきだろう。
南北線が品川へ。地下鉄ネットワークも変わる
東京メトロが進めているのが、南北線の品川・白金高輪間延伸である。2024年11月に工事へ着手し、2030年代半ばの開業を目指している。
南北線が品川まで延伸すれば、白金高輪、麻布十番、六本木一丁目、永田町などへ地下鉄で直接つながる。品川の弱点だった都心内移動を補完するインフラになり得る。リニアの登場は、品川のゲームチェンジャーになるのか。
品川駅が東京側の始発駅となるリニア中央新幹線も、品川の将来を語るうえで避けられない。開業すれば品川―名古屋間は約40分とされ、首都圏と中京圏の時間距離を大きく縮める。
一方で、当初予定されていた2027年の開業は実現できなくなっており、2026年10月2日現在、新たな正式開業時期は示されていない。JR東海は2026年内を目途に開業見通しを示す方向で検討しているとされる。
「リニアが開通するから、このマンションの価格が上がる」と単純に考えることはできない。ただし、開業したとき品川駅が担う役割そのものが変わる可能性は高く、将来のゲームチェンジャーになり得る存在と言える。
品川Vタワーは今どうなっているのか
これからの品川を考える際、比較対象として興味深いのが「品川Vタワー」である。
2003年竣工、地上43階建て、総戸数650戸、JR品川駅から徒歩6分。港南エリアのタワーマンション開発を象徴する一棟である。
2026年10月2日時点、東急リバブルでは3戸の売出しが確認できる。
65.31㎡・1LDK＋納戸・18階：1億9,680万円
87.08㎡・2LDK・19階：2億7,990万円
87.08㎡・2LDK・21階：2億7,980万円
坪単価にすると、おおむね約1,000万円～1,060万円／坪。
あくまで売出価格だが、築23年を迎えたマンションが現在でもこの価格帯で市場に出ていることは注目に値する。最大の強みの一つは、品川駅徒歩6分という希少性だろう。
Vタワーとリビオ。同じ品川でも価値は違う
品川Vタワーは築20年以上。
一方、リビオタワー品川は2026年竣工の新築である。
しかし不動産では、築年数だけで価値は決まらない。
品川Vタワーには品川駅徒歩6分という強い希少性がある。
対するリビオタワー品川には、新築、815戸というスケール、充実した共用施設、専用シャトルバス、そして変化していく品川・高輪ゲートウェイエリアの将来性がある。
品川Vタワーは「現在すでに確立された品川駅近の価値」。リビオタワー品川は「これから変化する品川を含めて評価される物件」と言えるのかもしれない。
20年後のリビオタワー品川を考えるヒント
2003年にVタワーを購入した人が、その20年以上先の2026年を完全に予測できたわけではない。
高輪ゲートウェイ駅の開業、南北線延伸、トヨタの新東京本社、リニア始発駅といった変化をすべて予測することは難しかったはずである。
「Vタワーが上がったからリビオも同じように上がる」ということではない。
駅距離、立地、建物、購入時価格が異なるからだ。
それでも、品川という街で過去20年間に何が起きたのかを見ることは、リビオタワー品川の20年後を考える一つの材料になる。
リビオタワー品川は「次の品川」を買うマンションなのか
最大の弱点を一つ挙げるなら、品川駅まで徒歩13分という距離である。
駅徒歩5分以内や駅直結が強く評価される市場では、典型的な駅近タワーではない。
しかし周囲では、TAKANAWA GATEWAY CITY、847戸の高級賃貸レジデンス、品川駅西口再開発、トヨタ新東京本社、南北線延伸、リニア中央新幹線が進んでいる。
これほど多くの都市開発・交通インフラ計画が一つのターミナル周辺に集中している場所は、東京でも多くない。
現在の品川を買うのか。
それとも、これから変わる品川を買うのか。
その視点によって、リビオタワー品川の見え方は大きく変わる。
15年ぶりのタワーが、このタイミングで生まれた意味
2000年代前半、品川・港南エリアには品川Vタワーをはじめ、多くのタワーマンションが誕生した。あれから20年以上が経ち、新しい駅、新しい街、日本を代表する企業の新本社、新たな地下鉄、そして将来のリニアが重なっている。
そんなタイミングで誕生したのが、地上34階・815戸のリビオタワー品川である。
「品川駅最寄り15年ぶり」という言葉が象徴しているのは、単に久しぶりのタワーマンションということだけではない。
品川の次の20年が始まろうとしている時期に、大規模な住宅が供給されたという点に面白さがある。
新築販売と並行して、すでに二次流通市場での価格形成も始まった。今後、実際の成約事例が積み上がり、品川駅周辺の再開発が進んだとき、このマンションの市場評価がどう変わるのか。
変わりゆく品川という街とともに、今後も注目したい物件である。
港区・都心周辺で購入・売却を検討する方へ
港区・都心周辺のマンションは、再開発の進捗、駅距離、眺望、管理状態、成約価格によって評価が変わる。購入・売却を検討する場合は、個別の条件を確認したうえで判断することが重要である。
品川・港南・高輪ゲートウェイ周辺の不動産について相談したい場合は、お問い合わせフォームから連絡してほしい。
※本記事に記載した販売価格・売出価格・販売戸数等は2026年10月2日時点で確認できた情報をもとにしている。販売状況・価格等は変更となる場合がある。また、仲介市場における価格は売出価格であり、実際の成約価格とは異なる。
参照URL（公式）
※各URLは記事作成時点で確認した公式情報である。計画・販売状況は変更される場合がある。
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