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金利が上がると都心マンション価格は下がるのか。買い手の借入額、売り手が待てる期間、賃料と収支から、一律には説明できない影響を考察します。

東京の住宅地図が、静かに塗り替わり始めている 「住みたい街」と聞けば、多くの人が思い浮かべるのは港区、渋谷区、目黒区、世田谷区――そんな”東京の南側”ではないだろうか。 高級住宅街、洗練された街並み、ブランドイメージ。長年にわたり東京の住宅市場を牽引してきたのは、城南・城西エリアだった。 しかし2026年、その勢力図に変化が起きている。 住みたい街ランキングでは、北区、板橋区、豊島区、文京区など北側エリアの存在感が年々高まり、「東京ノース」という新しいキーワードが現実味を帯び始めた。 もちろん、「港区人気が終わった」という話ではない。 むしろ、高騰し続ける都心部に対し、「価格」「利便性」「将来性」のバランスを重視する人が増えた結果として、東京北側が新たな選択肢になっているのだ。 これは単なるブームではなく、東京という都市そのものが変化している証拠でもある。 「都心に近い」が、もう都心である必要はない ここ数年、東京23区のマンション価格は過去に例を見ない水準まで上昇した。 新築マンションはもちろん、中古マンションも値上がりを続け、港区や渋谷区では

東京オリンピック・パラリンピックの選手村跡地に誕生した晴海フラッグ。 約5,600戸という巨大な住宅供給、都心近接の立地、広大な緑地空間。 東京の住宅政策を象徴するプロジェクトとしてスタートしたこの街は、完成前から大きな注目を集めた。 しかし、街が姿を現すにつれ、その話題は再開発の成功や街づくりだけではなくなっていく。 転売、民泊、白タク、そして住民コミュニティの問題——。 理想の街として描かれた晴海フラッグは、いま東京のマンション市場が抱える歪みを映し出す存在になりつつある。 「住むための街」ではなくなった瞬間 晴海フラッグ最大の特徴は、その価格だった。 都心近接でありながら、販売当時の価格は周辺の新築タワーマンションと比較して割安感が強かった。 結果として、実際に住むために購入した層だけでなく、値上がりを期待する投資家も大量に流入した。 街が完成する前から中古市場では高値で取引され、「どんな街になるのか」よりも「いくら儲かるのか」が話題になった。 本来、住宅は街が成熟することで価値を高めていく。 しかし晴海フラッグでは、街が完成する前に資産価

マンションのリセールバリューは、売却するときの価値を考えるための指標だ。 不動産の調査では、新築時に対して中古流通時の価格がどの程度維持されているかを割合で示すことがある。 東京カンテイの駅別調査も、新築時と築10年時の価格を基に価格維持率を算出している。東京カンテイの調査案内 価格維持率の基本的な計算 購入時の価格と比較する単純な例なら、「比較時の価格÷購入時の価格×100」で割合を求められる。 以下は仕組みを説明するための仮定で、実際の物件や相場ではない。 仮定 計算結果 5,000万円で購入し、6,000万円で売却 6,000÷5,000×100＝120％ 5,000万円で購入し、4,500万円で売却 4,500÷5,000×100＝90％ 120％は購入価格の1.2倍という意味だ。「120％の利益」や、1年当たり20％の利益を意味するものではない。 価格が上がっても、その差額がそのまま利益にはならない 売買では、仲介手数料などの取引費用が発生する。 保有中にも管理費・修繕積立金や税金などの支払いがあるため、売買価格の差だけで収支を判断する

東京駅日本橋口の目の前で建設が進む「Torch Tower（トーチタワー）」は、高さ約390mを誇る日本最高層の超高層ビルとなる予定である。2028年の竣工を目指して工事が進められており、その存在は単なるランドマークを超え、日本の玄関口そのものを再定義するプロジェクトといえるだろう。 本計画は三菱地所が推進する「TOKYO TORCH」街区の中核を担うものであり、東京駅前に新たな都市空間と国際金融拠点を創出する国家レベルの再開発事業である。 東京駅前に誕生する日本最高峰の超高層ビル Torch Towerの建設地は東京都千代田区大手町二丁目および中央区八重洲一丁目にまたがる常盤橋エリアである。東京駅日本橋口に隣接し、国内外から訪れる人々を迎える絶好の立地となっている。 計画概要 名称：Torch Tower（トーチタワー） 所在地：東京都千代田区大手町二丁目・中央区八重洲一丁目 高さ：約390m 建築面積：約22,600㎡ 延床面積：約553,000㎡ 着工：2023年9月 竣工予定：2028年 施工：清水建設 延床面積55万㎡超という規模は国内

内幸町一丁目街区開発プロジェクト、2028年度より順次竣工予定 東京都千代田区内幸町一丁目で進められている「（仮称）内幸町一丁目街区開発プロジェクト」の街区名称が、「HIBIYA CROSSPARK（日比谷クロスパーク）」に決定したことが、2026年4月14日に発表された。 本プロジェクトは、NTTグループ、三井不動産、第一生命保険、帝国ホテルなど計10社が参画する都心最大級の複合再開発であり、敷地面積約6.5ha、延床面積約110万㎡という圧倒的な規模を誇る。大手町・丸の内・銀座・霞が関・新橋を結ぶ都心中枢エリアの中心に位置し、東京の新たな都市拠点として注目を集めている。 さらに、3地区の中で最初に完成する南地区タワーは2028年度竣工予定となっており、今後の都心再開発を象徴するプロジェクトの一つとなりそうだ。 3つのエリアで構成される超大型複合開発 北地区｜帝国ホテル新本館と複合タワー 北地区では、「帝国ホテル 東京 新本館」と、高さ約230mの複合タワーが建設される。 帝国ホテル 東京 新本館 延床面積：約15万㎡ 地上29階 高さ：約14

北品川、東京都品川区北品川一丁目周辺を指すエリアであり、京浜急行線の「北品川駅」を中心とした地域である。 名称から品川駅の北側に位置するように思われがちであるが、実際には品川駅の南側に位置している点が特徴的である。これは、歴史的にこの一帯が旧東海道の宿場町「品川宿」の北側にあたる地域であったことに由来する。 江戸時代には東海道第一の宿場町として栄え、多くの旅人や商人が行き交う交通の要衝であった。現在でも寺社や街道の名残が点在しており、都心にありながら下町の風情を感じられるエリアとなっている。 また、東側には「品川浦」と呼ばれる運河が広がり、屋形船や釣り船が並ぶなど、水辺の街としての側面も持つ。 一方で、老朽化した建物や狭い道路、踏切による交通課題なども抱えており、都市機能の更新が求められてきた背景がある。こうした課題を解決しつつ、歴史・文化・水辺環境を活かしたまちづくりを進めるべく、現在の大規模再開発へとつながっている。 北品川再開発とは何か 東京都品川区に位置する北品川駅周辺で、今後の都市構造を大きく変える可能性を持つ大規模再開発が進行している

港区の不動産価値と防災に直結する国家インフラ政策である 国土交通省は、2026年度初頭の策定を予定する次期「無電柱化推進計画（第9期計画）」の骨子案を公表した。対象期間は2026年度から2030年度までの5年間である。 本計画は、防災力強化・道路空間の安全性向上・都市景観の改善を主軸に、無電柱化を一段と加速させる内容となっている。 本稿では、初心者にも分かりやすく、かつ港区の不動産市場を意識しながら解説する。 目黒通り（白金台） 無電柱化とは何か 無電柱化とは、電柱を撤去し、電線類を地中に埋設することである。 その意義は大きく三つある。 ① 防災機能の強化 地震や台風により電柱が倒壊すれば、 緊急車両が通行できない 火災延焼の危険が増す 停電が長期化する 特に「緊急輸送道路」においては致命的である。 ② 道路空間の安全確保 歩行者や自転車の通行空間が確保され、安全性が向上する。 ③ 都市景観の向上 電線のない街並みは、都市ブランド力を高める。 これは不動産価値にも直結する要素であろう。 なぜ計画を強化するのか 全国の緊急輸送道路は約2万1,826

築地一丁目地区再開発の建物外観イメージ（左＝Ａ街区、右＝Ｂ街区） 東京都は、内閣府の東京圏国家戦略特別区域会議において、新たな都市再生プロジェクトとして築地一丁目地区（中央区）と霞が関・虎ノ門地区（千代田区・港区）の2地区を追加提案した。これにより、都の都市再生プロジェクトは計55件となる見込みである。 両プロジェクトは今後、区域計画の認定（都市計画法の特例活用）に向け、事業者と国・自治体との協議が進められ、条件が整い次第、正式な都市再生プロジェクトとして認定される流れだ。 霞が関・虎ノ門地区 築地一丁目地区──多世代共生を軸にした約18.8万㎡の大規模再編 事業主体は住友不動産。首都高速・都心環状線沿いに位置する約1.4haの敷地をA街区・B街区の2つに分け、総延べ床面積約18万8,000㎡の再開発施設を整備する計画である。 A街区（主に業務・交流機能） 地上31階／地下3階 高さ：約180m 敷地面積：約8,760㎡ 延べ床面積：約159,000㎡ 用途：オフィス、店舗、文化発信・交流施設、駐車場 子育て支援の「赤ちゃん・ふらっと」関連施設も

「自由が丘1-29地区」再開発 商業施設が2026年秋オープンへ 東京・自由が丘駅前で進む大規模再開発が、街の未来を大きく変えようとしている。 東急東横線・大井町線・自由が丘駅北口すぐの一等地で、 住宅・オフィス・商業が融合した複合施設の建設が進行中だ。 なかでも今年秋に開業予定の 商業施設エリア が、地域に新たなにぎわいをもたらす。 伸びやかに描く「新・自由が丘」の姿 再開発プロジェクトは「自由が丘一丁目29番地区第一種市街地再開発事業」として2023年10月に着工。 地上15階・地下3階、高さ約60mの大規模ビルには、商業・オフィス・住宅が一体となった複合機能が凝縮される。 敷地は駅前広場に面し、自由が丘の新しい象徴となることが期待されている。 “FINE QUALITY LIFE” を体現する商業ゾーン 2026年秋オープン予定の商業施設は、 地上5階＋地下1階 の構成。 「食」「ファッション」「ライフスタイル」をテーマに、街の魅力を体験できる多彩な店舗が並ぶ。 主な出店予定 高級スーパー「明治屋 自由が丘ストアー」（自由が丘初出店）

小山三丁目第1地区、39階建て住宅棟を含む複合再編計画 東急目黒線・武蔵小山駅南東側に位置する品川区小山三丁目において進められてきた「小山三丁目第1地区第一種市街地再開発事業」が、実行段階に入った。 東京都は2025年11月27日、同事業に関する市街地再開発組合の設立を認可。 これを受け、同年12月23日に組合設立総会が開催され、再開発組合が正式に発足している。 本事業は、駅前約1.4ヘクタールの街区を対象に、住宅・商業・公共的空間を一体的に再構築するもので 、2033年度の竣工 を予定する長期プロジェクトである。 都市拠点性の高い武蔵小山駅前立地 武蔵小山駅は東急目黒線の急行停車駅であり、目黒駅まで約3〜5分と都心近接性が高い。 同線は東京メトロ南北線、都営三田線、埼玉高速鉄道との相互直通運転を行っており、大手町、溜池山王、白金高輪方面へのアクセスも良好だ。 加えて、2023年に相鉄・東急新横浜線が開業したことで、日吉駅を介した新横浜方面への接続性も向上。広域交通ネットワーク上の結節性は、近年さらに高まっている。 駅前には全長約800メートルの

東京都心のオフィスマーケットが、再び強い局面を迎えている。 オフィス仲介大手の 三鬼商事 が2026年1月8日に発表した最新データによれば、2025年12月時点における東京都心5区（千代田区・中央区・港区・新宿区・渋谷区）のオフィス空室率は 2.22％ まで低下した。前月比では 0.22ポイントの改善 であり、これで 10カ月連続の低下 となる。 この水準は、コロナ禍以前と比較しても極めて低く、都心部では明確に「供給不足」の局面に入っていると考えられる。企業のオフィス需要は想定以上に底堅く、回復局面から拡張局面へと移行しつつある状況だろう。 東京都心5区すべてで空室率が低下　中でも港区は需給逼迫が顕著である 区別の空室率を見ると、東京都心5区すべてで前月から改善が確認されている。 千代田区：1.43％（前月比▲0.06pt） 中央区：2.81％（同▲0.09pt） 港区：2.54％（同▲0.48pt） 新宿区：2.59％（同▲0.16pt） 渋谷区：1.82％（同▲0.06pt） ※三鬼商事発表のデータ 特筆すべきは港区である。0.48ポイントと

暮らしも、働き方も、限界に近づいている 都市部の賃貸住宅はいま、二重の歪みを抱えている。 ひとつは、 急速に多様化するワークスタイル 。 もうひとつは、 止まらない家賃高騰 だ。 リモートワーク、ハイブリッド勤務、副業。 働く場所も時間も自由になった一方で、 住まいは相変わらず「寝に帰るだけ」のワンルームが主流。 しかも都市部では、家賃は年々上がり続けている。 特に影響を受けているのが、20～30代だ。 仕事の質も、生活の質も妥協したくない。 だが、広さや立地、設備を求めれば家賃が跳ね上がる。 このジレンマに、住宅は十分に応えられてきただろうか。 TOMOREが掲げる「コリビング賃貸」という解 野村不動産が展開する「TOMORE」シリーズは、まさにこの状況を前提に開発された コリビング賃貸レジデンス だ。 コリビングとは、 個室（専有部）をきちんと持ちながら、ラウンジやキッチンなどの共用空間をシェアする賃貸住宅 のこと。 シェアハウスと違い、プライバシーを犠牲にしないのが最大の特徴だ。 ・寝る場所は完全に自分のもの ・生活リズムも干渉されない..

東京・五反田。 懐かしさと都市の躍動が混じり合うこの街のランドマークとして半世紀以上の歴史を刻んできたのが 「TOCビル」 だ。 1970年の開業以来、「東京卸売センター」の名のもとに多様な店舗・オフィス・催事スペースを内包し、卸売業者のみならず、クリエイティブな企業やスタートアップの拠点としても機能してきた。 一度は閉館、そして再起動へ 当初、TOCビルは2024年3月に閉館し、地上30階の新TOCビルへの建て替え計画が進められていた。 しかし、 建築費の高騰や不動産市況の変化を受けて計画は大きく見直し となる。 建て替えは2033年以降へと延期され、「旧TOCビル」は解体されず、リニューアルしながら当面の運営を継続する判断が下された。 耐震補強――選択された道 築後50年以上を経たビルを、これからも都市の重要なインフラとして機能させるには、耐震性の確保が不可欠だ。 現在、TOCビルでは耐震補強工事が進行中で、2026年末の完了を見込む。 また、賃貸・催事事業はすでに一部再開され、段階的なリニューアルが進められている。 建物の老朽化と向き合い、

千代田区のマンションを購入すると、すべての物件が5年間売れなくなるのだろうか。2025年7月18日の区の発表は、一定の再開発等事業で販売するマンションについて、転売を抑制する契約上の対応を不動産協会に求めたものだ。区内のすべての中古・新築マンションに、一律の禁止が自動的にかかるという説明は正確ではない。千代田区の要請発表 要請の対象と二つの内容 発表では、これから許認可等を受ける、総合設計などの都市開発諸制度を活用する事業や市街地再開発事業が対象として示されている。そこで販売されるマンションについて、次の対応を求めている。 引渡しを受けてから原則5年間の転売を制限する特約を付けること。 同じ建物内で、同一名義による複数物件の購入を禁止すること。 これは当該発表の内容の整理だ。現在検討中の物件への適用は、その事業の状況と販売条件を確認する必要がある。発表の原文と要請文は、上記の区のページから確認できる。 行政の要請と、購入者が結ぶ契約を分けて考える 確認の順序は「対象事業か」「売主がどの条件を採用したか」「自分の契約にどう書かれるか」だ。ニュースの

江東区・門前仲町駅前で、駅と街を一体的に再整備する計画が動き出している。 再開発準備組合が「事業エリア別まちづくり方針」を取りまとめ、江東区へ提出したことを受け、区は正式なまちづくり方針の策定作業を進めている状況だ。完成方針の確定時期は2026年3月が目標とされている。 駅前0.7ヘクタールを対象とした再整備 対象区域は門前仲町二丁目の約0.7ヘクタール、面積にして約4,000平方メートルである。 都営大江戸線と東京メトロ東西線が交差する門前仲町駅の西側に位置し、駅前の玄関口にあたる場所だ。 江東区の都市計画マスタープラン2022では、この周辺は「門前仲町・越中島都市核」として位置付けられ、広域的な拠点形成の中核を担うエリアとされている。 準備組合は「西の玄関口にふさわしい、駅とまちが一体となった拠点形成」を掲げ、歩行空間の改善と交流スペースの確保を主要テーマとした。 課題は「歩道の狭さ」と「にぎわいの不足」 事業エリアの現況にはいくつかの課題がある。 まず、駅前の歩道は幅員が十分でなく、歩行者と自転車が錯綜する状況が常態化している。歩行安全性の

目黒駅前、新しい時代のシグナル 山手線・目黒駅。 都心の利便と住宅地の穏やかさが交差するこの街で、いま新たな変革が動き出している。 「JR目黒ビル」 それが、JR東日本による新駅ビル開発計画だ。 2026年2月に本体工事が始まり、2028年度冬に開業予定。 駅直結という絶好の立地に、商業とオフィスが融合した 複合型都市拠点 が誕生する。 計画概要 所在地 ：東京都品川区上大崎2丁目16番9号 敷地面積 ：約1,720㎡ 延床面積 ：約13,260㎡ 構造・階数・高さ ：鉄骨造、地上9階／地下1階／塔屋1階、高さ約40m 用途構成 ： 　・1～2階／商業施設（運営：株式会社アトレ） 　・3～9階／オフィス（運営：株式会社JR東日本ビルディング） 事業主体 ：東日本旅客鉄道株式会社 設計 ：山下設計・大林組設計共同体 施工 ：大林・鉄建・東鉄建設共同企業体 工期 ：2026年2月～2028年度冬（予定） 　※既存建物の解体工事は2024年9月より着手済 開業 ：2028年度冬（予定） “駅と街をひとつにする”という思想 このプロジェクトの最大の特徴

港区では転居や住み替えをきっかけに、家電をまとめて買い替える方が多い。せっかく新しい部屋に移るなら、家電も最新モデルで揃えたい——そう考えるのは自然なことだ。 そして最近、港区の入居者の間で注目されているのが「スマートホーム対応家電」だ。以前は一部のIT志向の方だけが導入していたが、今では単身者・ファミリー・タワーマンション入居者まで、幅広い層に浸透し始めている。 なぜ引っ越しのタイミングでスマート家電が選ばれているのか。 理由は大きく3つある。 ① 港区のマンション設備と相性がいい 港区では、Wi-Fi無料・高速ネット回線・スマートロック・宅配ボックスなど、最新設備が整った物件が多い。そのためスマートスピーカーやスマートリモコンとの連携がスムーズで、設定も複雑になりにくい。 「新生活 × 新設備 × IoT」 の相性が良いのが特徴だ。 ② 忙しい生活にフィットする 港区の住民は、仕事や外食、移動が多く、家にいる時間が短めだ。スマート家電はその生活スタイルと噛み合いやすい。 例えば—— 帰宅前にエアコンをON 留守中にロボット掃除機が清掃 声だけ

大崎駅と五反田駅のちょうど中間に位置する東五反田二丁目。 この地で新たに再開発が進んでいる。 両駅はJR山手線の主要駅で、再開発地は大崎駅から徒歩4分、五反田駅から徒歩6分というアクセスの良い立地。 「大崎リバーウォークガーデン」。 その街区名である。 住宅棟の名は「ブランズタワー大崎」と発表されている。 再開発の概要 施行面積は約1.6ヘクタール。 1街区には地上20階・高さ約103メートルの業務棟、2街区には地上40階・高さ約160メートルの住宅棟（保育所併設）が整備される。 加えて、公園約1,500平方メートル、広場約700平方メートル、幅5〜6.5メートルの緑道も設けられる。 南側には目黒川が流れ、川沿いの遊歩道と一体で利用できる憩いの環境を整える計画だ。 開発コンセプト コンセプトは 「ボーダレススタイル」 。 周辺に点在するオフィス、住宅、公益施設をゆるやかにつなぎ、エリア全体に新しい価値を生み出すことを目指している。街区全体で環境に配慮した設計を取り入れ、地域に開かれた場所として人の流れと賑わいを高める狙いがある。...

品川と蒲田の間に位置する「大井町」。 交通の要衝でありながら、昔ながらの商店街や下町風情が色濃く残る街。 そんな大井町が今、かつてない規模の再開発で大きな変貌を迎えようとしている。 その名も 「OIMACHI TRACKS（大井町トラックス）」 。 2026年春の“まちびらき”を目指し、駅前一帯に新たな都市空間が姿を現しつつある。 OIMACHI TRACKSとは？ JR 東日本は浜松町駅から大井町駅間の東京南エリアの各駅において、駅を中心としたまちづくりを推進しており、このエリアを 「広域品川圏」 と位置づけ、大井町駅周辺も、「都市生活共創拠点」として開発が進んでいる。 この開発のまちの名称が 「OIMACHI TRACKS（大井町トラックス） である。 「TRACKS」という名称には 線路（TRACKS） に始まり、地域の発展と歩みをともにしてきたこの場所 が、地域や沿線、国内外からの来街者が訪れ行き交う、歩行者デッキ （通り・TRACKS） を中心に人・ 情報・モノ・コト・地域の新たな交流が生まれ、新たな価値が共創されることで大井町に居住、