お台場・大江戸温泉物語はなぜ閉館した？事業用定期借地権の仕組み
更新日：2 日前
東京・お台場の大江戸温泉物語は、2021年9月5日に営業を終了した。
公表資料では、東京都を地権者とする事業用定期借地権設定契約の終了に伴う閉館と説明されている。
土地を借りて営む事業では、施設の利用状況に加えて、土地を使える期間が経営の前提になる。大江戸温泉リート投資法人の公表資料
事業用定期借地権とは
店舗などの事業用建物を所有するために土地を借りる制度で、居住用建物は対象外だ。
現行制度の期間は10年以上50年未満で、契約には公正証書が必要だ。
国土交通省は、10年以上30年未満と30年以上50年未満では、更新などに関する特約の扱いが異なると説明している。国土交通省「定期借地権の解説」
制度創設当初は10年以上20年以下だったが、2008年に期間が見直された。
ただし、現在の制度が長い期間を認めていることと、以前に締結した個別契約が自動的に延長されることは別だ。既存契約を判断するには、締結時の制度と契約内容の両方を確認する。
人気や建物の状態だけで継続は決まらない
長く親しまれた建物でも、土地の契約終了が事業継続の制約になることがある。
反対に、閉館という事実だけから、売上不振や跡地の具体的な用途まで推測することもできない。
事業計画では、営業を終える日と土地を返す日を分けて考える。
解体や原状回復が必要なら、営業終了後の作業期間と費用も予定に組み込む必要がある。誰がどこまで負担するかは、契約条項と現地の状態で確認する。
土地オーナーが整理したい三つの条件
期間：土地を使いたい将来の時期と、借地期間・返還までの工程が合うか。
収支：地代だけでなく、公租公課や契約管理に必要な負担を含めて検討できているか。
返還：建物・地中埋設物などの扱い、費用負担、返還時の確認方法が明確か。
借り手が店舗を運営する場合には、設備投資を回収できる期間も協議の材料になる。土地を貸す側と事業を行う側の計画が合うかを、契約前にすり合わせることが大切だ。
再開発の予定と土地の契約を照らし合わせる
周辺の再開発は検討材料だが、事業者の予定年だけに合わせて契約期間を決めると、工程変更の影響を受ける。港区の再開発を確認するポイントも参考に、現時点の計画と未確定事項を分けて整理する。
土地や建物の活用を検討している人は、所在地、現在の利用状況、利用を見直したい時期を添えて問い合わせる。個別契約の法的な判断は、契約書を基に専門家へ確認することが必要だ。アンゼン株式会社に不動産活用を相談する
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