マンションのリセールバリューとは？価格維持率と手残りの違い

6月15日

読了時間: 2分

更新日：3 日前

マンションのリセールバリューは、売却するときの価値を考えるための指標だ。

不動産の調査では、新築時に対して中古流通時の価格がどの程度維持されているかを割合で示すことがある。

東京カンテイの駅別調査も、新築時と築10年時の価格を基に価格維持率を算出している。東京カンテイの調査案内

価格維持率の基本的な計算

購入時の価格と比較する単純な例なら、「比較時の価格÷購入時の価格×100」で割合を求められる。

以下は仕組みを説明するための仮定で、実際の物件や相場ではない。

120％は購入価格の1.2倍という意味だ。「120％の利益」や、1年当たり20％の利益を意味するものではない。

売買では、仲介手数料などの取引費用が発生する。

保有中にも管理費・修繕積立金や税金などの支払いがあるため、売買価格の差だけで収支を判断することはできない。

さらに、売却後に手元へ残る現金を考えるときは、住宅ローンの残債返済も分けて確認する。

例えば売却価格が6,000万円、返済する残債が3,000万円、売却時の諸費用を仮に200万円と置くと、税金などを別とした残額は2,800万円だ。

この金額は「利益」ではなく、当該条件での現金の残り方を示した計算例だ。費用200万円は相場や標準額を示していない。

調査結果を読む際には、調査年、対象となる築年数、売出価格か成約価格か、集計対象の件数を確認する。

駅全体の指標が高くても、今から買う一室が同じ割合で値上がりするとは限らない。

また、新築時の価格が低かったことが維持率を押し上げる場合もある。過去の購入者にとって高い維持率でも、現在の購入価格で同じ結果になるかは別に検討する必要がある。

同じエリアでも、駅までの道順、面積、階数、向き、管理状態によって比較相手は変わる。

候補物件ごとに、近い条件の売出事例と確認できる成約事例を並べ、価格差の理由を見ていく。再開発は要素の一つだが、将来の売却価格を保証するものではない。

具体的な比較項目は、三田ガーデンヒルズの価格の見方にもまとめている。

所有物件の売却や住み替えを検討している人は、物件の所在地・面積・希望時期を添えてアンゼン株式会社へ相談する。