港区再開発2025-2035｜麻布台ヒルズ・高輪ゲートウェイ・虎ノ門の進捗と都市計画の全体像

はじめに｜港区は再開発のピークフェーズへ

東京都港区では、2025年以降2035年頃まで、大規模な都市再編が連続的に進行している。麻布台ヒルズを中心とした六本木・虎ノ門エリア、高輪ゲートウェイ駅周辺の鉄道跡地再開発、芝浦ウォーターフロントの新都市構想など、居住・オフィス・国際拠点・交通基盤すべてが変わるフェーズといえる。

本記事では、港区の再開発の現状・計画・ロードマップ・都市理念を整理し、2025〜2035年の変化を体系立ててまとめる。

港区再開発の全体像｜都市区画ごとの構造変化

港区の再開発は「単一プロジェクト」ではなく、複数エリアが連動した都市計画として進む。

エリア　　　　　　主軸プロジェクト　　　　　　　　　　　　位置付け

麻布台・六本木　　麻布台ヒルズ・虎ノ門麻布台プロジェクト　国際都市型複合拠点

虎ノ門・新橋　　　虎ノ門ヒルズ　　　　　　　　　　　　　　国際ビジネス特区

高輪・品川　　　　高輪ゲートウェイ駅周辺まちづくり　　　　交通ハブ×都市再編

芝浦・田町　　　　ウォーターフロント都市計画　　　　　　　海洋都市拠点形成

赤坂・青山 　　住居・商業・文化複合再編　　　　　　　　 都心生活圏・文化軸

時系列ロードマップ｜2025〜2035

港区の再開発は、単発ではなく「段階的な都市統合プロセス」として進む。

各年次では竣工→稼働→都市統合→街区連携という順序で変化が起きる。

■ 2025〜2026｜既存再開発の稼働期 × 周辺基盤整備フェーズ

主体エリア　　　　　　　　麻布台ヒルズ、虎ノ門ヒルズ、高輪ゲートウェイ一部施設

主要動き　　　　　　　　　周辺交通導線改善・企業移転・商業テナント稼働

都市現象　　　　　　　　　外資金融・医療・教育機能の集積が顕在化

建物が完成したフェーズから、街として動き出すフェーズへ移行。

・麻布台ヒルズ国際学校の稼働

・外資・IT・クリエイティブ企業の虎ノ門への移転増

・高輪ゲートウェイ駅周辺歩行者導線整備開始

■ 2027〜2028｜交通・都市回遊性の本格実装フェーズ

主体　　　　　　　　　　　JR東日本、東京都都市整備局、森ビル

主要工事　　　　　　　　　歩行者デッキ、地下歩行者網、公共空間整備

都市指標　　　　　　　　　「駅中心都市型動線」が急速に成立

新橋—虎ノ門—麻布台—六本木が徒歩で回遊可能な都市圏に進化。

品川〜田町間でも運河沿い歩行ネットワークが整備。

公共空間・サードプレイス（屋外テラス等）が生活拠点へ

都市体験が「車 → 徒歩・自転車・公共交通」にシフトする。

■ 2029〜2031｜高輪ゲートウェイ街区の全面稼働期

主体エリア　　　　　高輪ゲートウェイ、品川・田町再整備区

都市構造　　　　　　オフィス・住宅・文化施設・商業の複合化

役割　　　　　　　　新都市ハブ（Transport Hub + Urban Core）

リニア中央新幹線（※開業時期は調整あり）が都市計画議論へ影響。

外国人居住者・国際企業向け住宅供給が加速。

都市型医療・国際教育機能がさらに拡張。

港区の“玄関”が六本木ではなく高輪側へ広がる。

■ 2032〜2034｜街区連動・都市ブロック統合期

都市構造　　　　　　“点”開発 → “面×線”ネットワークへ移行

変化内容　　　　　　周辺旧エリアの更新・再編、既存施設の二次活用

現象　　　　　　　　新旧都市の境界が曖昧化し、一体化が進む

老朽ビルの建替や複合施設化が増加。

既存街区と新街区のインフラ・公共空間統合。

住・職・学・遊が徒歩圏で成立。（15分都市モデル化）

■ 2035｜統合都市の完成イメージ

国際都市　　　　　　　　　　外資・金融DX・研究機関・国際教育の集中

交通都市　　　　　　　　　　リニア・羽田アクセス・山手線・地下鉄網の統合

居住都市　　　　　　　　　　高密度居住 × 歩行者都市 × 高層住宅供給

港区は「住む都心」から“暮らせる国際都市”へ変化する。

未来予測：港区の都市メガトレンド（2025–2035）

国際居住需要　　　　　　　　　増加（教育×医療×金融機能）

オフィス需要　　　　　　　　　ハイグレード一極集中。中小規模ビルは用途転換へ

歩行者都市　　　　　　　　　　車依存→低速モビリティ＋公共空間シェア型へ

住宅設計　　　　　　　　　　　防災・環境・国際生活規格準拠が標準へ

まとめ

港区再開発2025〜2035は、建設期から都市運用期、そして統合都市フェーズへ進む10年間であり、東京の都市計画の中でも最も長期影響を与える変革と言える。